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● 공매란?
'공매'라 함은 국세징수법에 의한 압류재산 중 부동산의 매각을 말한다.
● 경매란?
'경매'라 함은 민사진행법에 의하여 실행되는 강제경매, 담보권실행을 위한 경매 등 부동산의 법원경매를 말한다.
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1. 직접투자시 전문업·개인사무소 개업할 수 있는 분야
1) 세법상 사업자 등록
2) 활용능력이 높은 전문지식을 보유한 전문가로서 공매/경매투자사업
3) 금융자본(대부) 등을 이용한 공매/경매투자업(또는 개발업)창업
4) 매매를 업으로 하는 사업(재건축, 리모델링, 부가가치창출등)
5) 권리분석업무
6) 토목·건축업 등 개발사업
7) 건축사 설계사사무소등과 제휴, 투자 및 개발사업
8) 임대전문업(재고부동산활용)
9) 재투자로서 숙박시설, 휴게음식점, 목욕장, 가든 등 전문업종 투자/직영 등으로 진출
2. 공매/경매업무 전문가로 취업할 수 있는 분야
1) 금융사(제1, 제2, 제3 금융권 및 기타 금융권) 채권관리직, 관재팀, 영업팀, 총무팀, 법(무)제팀
2) 금융사의 고객자산관리운용상담역(PB등)
3) 회사·공사등의 기업체 공경매투자전문직 또는 채권추심과 관리업무
4) 건설업체, 부동산개발업체등의 공경매전담전문직
5) 법무전문사무소(변호사, 법무사사무소의 공경매 담당업무)
6) 부동산투자회사(리츠) 자문역 및 자산운용전문가
7) 보험사 재산담당전문가
8) 감정평가법인의 컨설팅사업팀 분야
3. 법무전문가등과의 제휴할 수 있는 분야
1) 세법상 사업자 등록
2) 법무법인, 변호사, 법무사 등과 제휴에 의한(공매/경매투자사업컨설팅업) 공매/경매 복합서비스 분야
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1) 투자사업자로서 공매/경매 전문투자업무
2) 은행ㆍ저축은행ㆍ농협ㆍ수협ㆍ보험회사등 금융기관과 회사ㆍ공사의 채권추심ㆍ관리업무 및 고객자 산운용 및 투자상담업무 그리고 전직(轉職)을 위한 전문직능(확보)
3) 일반기업ㆍ공기업ㆍ중소기업 채권추심ㆍ관리직 직능 향상 및 전직을 위한 전문직능(확보)
4) 회사의 공매 ㆍ 경매투자 전문가 진출(업무)
5) 그 밖에 법무전문가ㆍ부동산 관련 전문가와 제휴를 통한 공경매투자 · 사업컨설팅업무
(1) 공매/경매 직접투자업 업무
이는 공매/경매사의 주 진출분야로써 공경매전문가로서의 직접 공매/경매전문투자업을창업(사무소개설등)의 경우이다.
1) 공매/경매 목적물에 대한 투자정보의 수집·분석
2) 물건분석ㆍ권리분석
3) 투자 목적물에 대한 시장 조사·분석
4) 공경매 포트폴리오 분석(재테크)
5) 최유효이용분석
6) 투자실행가능성 조사
7) 비용·수익분석
8) 투자 개발 등
9) 공매/경매의 직접 입찰 업무
(2) 공매/경매사가 취업하여 행할 수 있는 업무
1) 은행ㆍ저축은행ㆍ농협ㆍ수협ㆍ보험사등의 금융기관과 일반기업ㆍ공사등의 채권추심ㆍ관리업무
2) 일반기업ㆍ공사 등의 공매 ㆍ 경매 업무와 채권추심·관리업무
3) 공매/경매 목적물에 대한 투자정보의 수집·분석
4) 물건분석ㆍ권리분석
5) 투자 목적물에 대한 시장 조사·분석
6) 공매/경매 포트폴리오 분석(재테크)
7) 최유효이용분석
8) 투자실행가능성 조사
9) 비용·수익분석
10) 투자 개발 등
11) 공매/경매의 특별한 법률적용이 있는 경우는 그에 따름
(예 : 법무법인등의 취업인 경우 : 변호사법 또는 법무사법 등)
(3) 그 밖에 법무전문가등과 제휴에 의한 컨설팅 업무(공매/경매투자·사업건설팅업무)
1) 공매/경매 목적물에 대한 투자정보의 수집·분석
2) 물건분석ㆍ권리분석
3) 투자 목적물에 대한 시장 조사·분석
4) 공경매 포트폴리오 분석(재테크)
5) 최유효이용분석
6) 투자실행가능성 조사
7) 비용·수익분석 등
(4) 업무대상
법원경매와 한국자산관리공사(KAMCO)의 공매 또는 다른 기관과 업체가 실시하는 공매/경매 대상인 다음의 것들이다.
1) 부동산 : 토지 기타 토지의 정착물(건물, 공작물, 입목, 광업재단, 공장재단 등)
2) 준부동산 : 공장재단(공장), 광업재단(광산), 선박, 입목(立木), 항공기·자동차·건설기계·어업권 등
3) 유체동산(동산) : 냉장고·텔레비전·가구 등의 가재도구와 사무실의 집기·비품·의료기기 등 부동산
이외의 재산
<참고> 유체동산(有體動産)
동산 중에서 채권과 기타 재산권을 제외한 물건 및 유가증권을 지칭하던 구 민법상의 용어.
냉장고·텔레비전·가구 등의 가재도구와 사무실의 집기·비품 등을 유체동산이라 한다. 구 민법에서는 물건을 유체물과 무체물로 분류하였으므로 동산에 유체·무체의 구별이 생겼다. 구 민법의 재산법에서 말하는 유체동산은 현행 민법상의 동산에 해당한다.
민사소송법의 강제집행편은 구 민법을 전제로 하고 있으므로, 유체동산이란 개념이 그대로 남아 있다. 즉, 민사소송법 527조 이하에서 대한 강제집행에 대한 규정을 두고 있으며, 그 밖의 다른 재산권을 합하여 넓은 의미의 동산으로 다룬다. 집행법상의 유체동산이란 부동산과 등기 할 수 있는 선박, 등기된 자동차, 중기(건기), 항공기를 제외한 물건 및 채권 기타 재산권 중에서 채권 기타 재산권을 제외한 물건 및 유가증권으로 화체된 재산권을 말한다. |
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(1) 공매의 장점
1) 할부로 매각하므로 자금부담이 경감된다.
2) 권리관계가 안전하다.
3) 공매물건매각상담소를 운영하여 이용이 편리하다.
4) 공매물건에 대한 정보를 다양하게 제공하고 있다.
5) 계약자 명의변경, 사전점유사용, 대금완납 전 소유권이전제도를 실시하고 있어 유용하다.
6) 3회 이상 안 팔린 물건을 매수하면 토지거래허가가 면제된다.
7) 명도인도를 매도자가 해준다.
8)
공매물건의 명도인도를 매도자인 자산관리공사가 해준다.
(2) 공매의 단점
1) 공매낙찰자의 차순위 낙찰자 신고제도가 없다.
2) 공매에서 최고가응찰자가 낙찰되면 계약을 체결해야 하며 계약을 포기할 시에는 계약금은 매도자의 귀속으로 하고 다시 공매절차를 진행한다.
3)공매물건의 관리상태가 다소 부족하다.
4)공매물건은 부도처리되어 금융기관이 법원에 담보권을 실행하여 유입 취득한 재산으로 인수 후 경비 관리등 외형적 관리는 하고 있으나 부도 후 장기간 방치되기 때문이다.
5)공매물건의 채권자가 인수시 채권상계 납부제도가 없다.
6)경매와 달리 채권자인 담보권자가 인수할 경우 매매대금에서 채권을 상계하고 잔금만 납부하는 채권자우대제도가 없다.
7)
채권자도 공매물건을 매수할 경우 매수금액을 모두 납부하고 별도로 배분을 받아야 한다.
8)목적 부동산에 대한 목적물의 명도를 위한 인도명령신청제도가 없다.
9)낙찰자 이의신청 제도가 없다.
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(1) 경매의 장점
1) 최저입찰가격이 시가보다 저렴하다(일반적임).
2) 법원이 소유권이전등기를 촉탁해준다.
3) 부동산상의 각종 권리가 말소된다.
4) 토지거래허가·신고 및 택지취득허가가 면제된다.
(1) 경매의 단점
1) 경매부동산의 권리분석이 복잡하다.
2)
경매부동산은 가격이 시가보다 저렴하나 임차권등의 권리분석을 잘못할 경우 경락자가 추가 부담할
부분이 많다.
3)명도인도가 어렵고 복잡하다.
4)
경락받은 부동산의 명도인도를 매수자가 이행해야 하며 절차가 복잡하고 기간이 장기간 소요되므로
시간과 비용의 지출이 많다.
5)
부동산취득에 따른 세금부담등 비용이 과중하게 부담된다.
6)법원경매에서 취득한 부동산은 경락가격이 과세표준이 된다.
7)경매물건의 상담안내체제가 없다.
8)경락자의 지위가 불안하다.
9)법원경매에서 경락을 받았더라도 경락기일까지 이해관계인의 이의제기 등으로 장기간 소요되는
경우가 있어 경락자의 지위가 불안정해지는 경우가 많다.
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(1) 경매의 필요성
1) 경매는 채무자가 사법상 사적청구권에 대한 이행의무를 실현하지 않을 경우 국가공권력(집행기능)으로 채무이행을 강제적으로 실현할 수 있게 하는 집행구제 방법에 기한 법률구제제도인
것이다. 이러한 법원경매는 사권실현의 국가공권력에 의한 강제실현절차이며 금융거래 형태에 따른
사적 청구권에 대한 투자금 회수의 기능으로 필요한 제도이다.
2) 법원경매는 채무자의 소유부동산을 금전으로 환가하여 권리실현을 하기 위해 이용하는 방법이다.
(2) 공매의 필요성
1) 사장된 금융자금의 유동성을 확보할 수 있어 부실채권을 정리하는 수단이 되고 있다.
2) 금융기관과 기업체의 재무구조개선을 지원한다.
3) 압류재산의 공매의 필요성
4) 국가재정확보의 강제적 수단이다.
5) 공정하고 신속한 환가장치로 이용된다.
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